Os contratos de locação predial urbana regulados pela Lei 8.245/1991 contam com a possibilidade de, nos termos do art. 19 da lei respectiva, se submeterem à revisão judicial do aluguel pactuado entre as partes, de modo que exista sua adequação aos valores de mercado. Trata-se de ação judicial destinada a manter o equilíbrio da relação contratual, de modo que não exista prejuízo a qualquer das partes da relação locatícia.
1. Introdução
Como é sabido, as relações contratuais bilaterais devem pautar-se pelo equilíbrio entre as partes, de modo que as prestações reciprocamente pactuadas entre ambas não se tornem excessivamente vantajosas para uma delas, e desvantajosa ou prejudicial para a outra.
No âmbito dos contratos locatícios, se dá o mesmo.
A Lei 8.245/1991, atinente às locações urbanas residenciais e não residenciais, em seus arts. 18 e 19, prevê a possibilidade de o aluguel pactuado entre as partes sofrer revisão, seja de maneira consensual, seja de maneira judicial.
Na primeira hipótese, a existência de acordo entre as partes quanto ao valor locatício a ser pago dispensa, evidentemente, a judicialização da questão.1
De maneira distinta sucede, contudo, quando não há consenso acerca da necessidade de ser o aluguel revisado, seja para que se dê sua majoração, seja para que se dê sua redução.
Nesta hipótese, faz-se necessária a condução da questão ao Poder Judiciário, de modo que, por decisão judicial, se estipule se há a necessidade de readequação do valor locatício praticado, de forma a adequá-lo aos parâmetros de mercado.
É a chamada ação revisional de aluguéis, cujos aspectos processuais e procedimentais vêm tratados nos arts. 68 e ss. da Lei de Locações.
2. Finalidade
A finalidade da ação revisional de locação é, conforme sua própria nomenclatura indica, obter-se judicialmente a estipulação de novo valor de aluguel, em virtude de o valor previsto em contrato e praticado entre as partes haver-se tornado ou defasado, ou excessivo, verificadas as condições vigentes no mercado.
Insta ressaltar que revisão de aluguel nada tem a ver com reajuste de aluguel.
Com efeito, o reajuste locatício consiste na prática de atualizar-se o valor do aluguel conforme o índice de correção monetária previsto em contrato. O reajuste,2 neste sentir, não consiste propriamente em alteração do valor do aluguel, de maneira a modificá-lo: trata-se mais especificamente de uma atualização monetária de modo a se evitar a defasagem financeira decorrente de incidência inflacionária.
Já a revisão do aluguel é algo distinto, mais profundo: trata-se de modificação substancial do valor da locação, alterando-se a própria cifra locatícia porque se deu sensível desconexão desta com os valores praticado s em mercado.3
3. Cabimento
A ação revisional pressupõe algumas circunstâncias específicas as quais, uma vez presentes, autorizam a sua propositura.
Não se trata de ação ajuizável apenas porque o locador ou o locatário entende que o valor de aluguel praticado não mais lhes atende. O mero elemento volitivo não é suficiente para que se faça presente o interesse de agir necessário à propositura de tal ação.
É necessário que se parta de uma situação objetiva, a saber, a defasagem do valor pactuado a título de aluguel, tornando a relação contratual desequilibrada.
De fato, em momentos de economia instável, pode dar-se de o valor do aluguel tornar-se mais vantajoso para uma das partes, ou bastante oneroso a qualquer delas, provocando-se excessivo desequilíbrio na relação contratual mantida pelas partes.
De modo a retificar esta eventual desproporcionalidade que exista entre locador e locatário relativamente ao valor locatício praticado, e não havendo possibilidade de resolução amigável da questão entre as partes, o legislador previu o cabimento da ação revisional de locação.
4. Classificação
Em termos de ações cognitivas cíveis, sabemos que, de conformidade com a classificação ternária das ações, estas podem ser meramente declaratórias, condenatórias ou constitutivas.
Tal classificação leva em consideração a eficácia da sentença proferida em determinada ação.
Neste passo, no caso da ação revisional de aluguel, há que se admitir que a sentença nela proferida produz uma nova situação jurídica, a saber, cria um novo valor de aluguel, distinto daquele inicialmente pactuado entre as partes, do que decorre seu caráter de ação constitutiva
Diz-se, porém, que sua eficácia constitutiva não é exatamente pura, dado que a sentença que constitui novo valor de aluguel comportará, também, a imposição à parte ré da cobrança das diferenças verificadas entre o aluguel original e aquele revisado, caso em que sobressai, também, eficácia condenatória da sentença de revisão de aluguel.
Em outras palavras, por intermédio da ação revisional de locação não se colima apenas a estipulação de novo aluguel, compatibilizado com os parâmetros praticados em mercado; objetiva-se, também, em caso de procedência da ação, impor à parte sucumbente o pagamento do novo valor locatício, ou da diferença entre este e o valor originalmente pago (não revisado) desde a propositura da ação, do que deflui ser, neste sentido, também condenatória a sentença prolatada na ação revisional prevista na Lei 8.245/1991.
Destarte, é possível entrever-se na ação revisional de alugueis um caráter híbrido, vale dizer, nela mescla-se tanto características de ação constitutiva, quanto de ação condenatória.4
5. O prazo de três anos previsto no art. 19 da Lei 8.245/1991
O art. 19 da Lei de Locações estabelece uma condição adicional5 para que se faça possível o ajuizamento da ação revisional da aluguéis: que esta seja proposta pelo menos três anos após a celebração do contrato de locação, ou do último acordo entabulado entre as partes.
O triênio a que alude o art. 196 em estudo deve ser contado a partir da celebração do contrato ou de qualquer outro ajuste (aditivos contratuais, por exemplo) que as partes tenham realizado tendo por objeto a alteração do valor do aluguel de modo a adequá-lo ao mercado.
Interessante questão diz respeito ao cômputo do prazo trienal estabelecido no art. 19 da Lei de Locações em caso de o aluguel vigente tenha sido objeto de revisão em ação revisional anteriormente proposta.
Neste caso, surge a indagação: a partir de quando se daria o cômputo do prazo trienal? Da sentença proferida na ação anterior, de seu trânsito em julgado, ou de outro marco cronológico?
Para que se dê a resposta adequada à questão acima sugerida, há que se ter em mente o conteúdo do caput do art. 69 da Lei 8.245/1991: “O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel”.
Se, portanto, temos que o aluguel objeto de revisão em sede de ação revisional anterior é computado a partir da citação ocorrida em tal ação, é este o marco cronológico inicial a ser tomado como de início de vigência do aluguel que se pretende revisar, e será deste evento (citação na ação revisional anterior) que fluirá o triênio para a ação revisional nova.
O trânsito em julgado da ação revisional anterior, ou mesmo a prolação da sentença, não são marcos cronológicos a serem tomados em consideração, porque o aluguel fixado na ação anterior o foi initio litis, e o locatário passou a ser obrigado a pagá-lo (portanto, tal aluguel passou a viger) a partir de sua citação.7
Em termos doutrinários, insta ressaltar que há entendimentos em igual sentido, entendimentos estes que nos parecem hoje induvidosos.8
6. Legitimidade de parte
Há que se levar em conta que o aluguel a ser revisado de modo a ser adequado ao mercado não necessariamente o será para ser majorado.
É, pensamos, mais comum a hipótese de o aluguel ser objeto de pleito revisional para que se dê sua majoração, em virtude de defasagem que tenha experimentado em comparação com o valor locatício praticado no mercado de locações.
Pode acontecer, contudo, de o valor do aluguel tornar-se demasiadamente elevado e incompatível com as condições mercadológicas, o que pode ocorrer, por exemplo, quando a região em que situado o imóvel objeto da relação ex locato sofreu desvalorização, ou alguma mudança outra que tornou os imóveis ali situados menos atraentes para fins locatícios e, portanto, com seus alugueis médios menores. Nesta hipótese, a ação revisional se dará para que o aluguel seja reduzido.
Considerando-se o que acima expusemos, chega-se à conclusão de que a ação revisional de locação pode ser proposta tanto pelo locador (em caso de o aluguel vigente ter-se tornado defasado, no sentido de menor do que o mercado pratica), quanto pelo locatário (quando o aluguel praticado entre as partes tornou-se excessivamente elevado em comparação com aquele praticado no mercado de locações imobiliárias).9
7. Interesse de agir
O interesse de agir é caracterizado pela coalizão de dois fatores a serem considerados: necessidade da providência jurisdicional pretendida e adequação da via processual eleita.
Em outras palavras, o autor da ação deve efetivamente precisar da providência colimada, e deve escolher o veículo processual (ação) correta.
No caso da ação revisional de locação, temos que o interesse de agir se revela presente desde que demonstrado que o valor locatício atualmente vigente entre as partes apresenta defasagem relativamente aos parâmetros vigorantes em mercado, seja porque se encontra demasiadamente reduzido, seja porque muito elevado.
Qualquer que seja a situação (aluguel muito elevado, ou reduzido comparativamente àquele praticado em mercado), deverá o proponente da ação demonstrar, com base em elementos iniciais de convicção, que o aluguel praticado encontra-se não conforme com o verificado no mercado locatício, do que defluirá seu interesse de agir.
8. Rito especial
O procedimento da ação revisional de aluguel é especial, dado tratado com especificidades pela Lei 8.245/1991, destacadamente em seus arts. 68 a 70.
Pese no caput do art. 68 da Lei de Locações exista referência ao procedimento sumário como sendo o rito a ser observado no desenvolvimento da ação revisional de alugueis, fato é que, com o advento do CPC/2015 e a extinção do antigo rito sumário, não mais faz sentido esta passagem do art. 68 em exame.
Parece-nos que o correto, atualmente, é considerar-se aplicável ao procedimento da ação revisional de locação as disposições específicas da Lei de Locações e, no que esta for omissa, deverão ser observadas as disposições constantes do CPC/2015 atinentes ao procedimento comum.
Insta ressaltar, por derradeiro, que se aplicarão ao procedimento da ação revisional de alugueis, também, as regras existentes no art. 58 da Lei do Inquilinato, quais sejam, notadamente acerca da competência, do valor da causa e do efeito apenas devolutivo, em regra, da apelação interposta em face de sentença proferida em ações locatícias.10
9. Petição inicial
A petição inicial da ação revisional de aluguéis deverá ser elaborada, evidentemente, observando-se as disposições legislativas atinentes às petições iniciais de rito comum constantes do CPC, arts. 315 e ss.
Dada a especialidade de seu rito, contudo, a inicial da ação revisional em questão deverá ser lavrada observando-se o que dispõe o art. 68, inciso I, da Lei de Locações.11
Neste passo, é requisito essencial da petição inicial da ação de revisão de aluguéis a informação, pelo proponente da demanda, do valor do aluguel que pretende seja praticado, vale dizer, do aluguel cuja fixação é pretendida.
Consideramos que não basta meramente indicar o valor do aluguel pretendido: com efeito, há que se justificar, com elementos de convicção (ainda que iniciais), as razões pelas quais deve ser fixado liminarmente o novo aluguel, e porque o aluguel até então vigente vê-se defasado comparativamente àquele praticado pelo mercado de locações urbanas.
Nesta linha de pensamento, parece-nos bastante importante que a petição inicial da ação revisional de alugueis se faça acompanhar de elementos técnicos proporcionados pelo autor da demanda, por intermédio dos quais seja possível aquilatar, in status assertionis, o caráter excessivo ou insuficiente do aluguel que se pretende revisar, especialmente porque será, no bojo da ação revisional, fixado provisória e liminarmente o aluguel a ser observado pelas partes, e tal fixação não pode prescindir de elementos técnico-objetivos de convicção (laudos particulares, avaliações de imobiliárias, etc.).
10. Aluguel provisório
Vimos, na parte final dos comentários anteriores, que, ajuizada a ação revisional de aluguéis, poderá ser fixado aluguel provisório, o que seria uma espécie de tutela antecipada proferida no bojo de tal ação.
Em virtude de tal possibilidade prevista no art. 68, II, da Lei 8.245/1991, faz-se necessário que a parte interessada apresente elementos de convicção suficientes.
A propósito, convém informar que a fixação do aluguel provisório está condicionada a requerimento da parte, a qual deverá fornecer elementos para tanto.
O aluguel provisório liminarmente fixado deverá ser observado desde a citação, e o inc. II, alíneas “a” e “b”, do art. 68 em análise estabelece algumas balizas para tanto:
(a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
(b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
11. Procedimento
O procedimento da ação revisional de locação, como dito acima, é de caráter especial, e vem tratado nos arts. 68 a 70 da Lei 8.245/1991.
A petição inicial, conforme apontado em tópico acima, dever conter a referência ao aluguel que se pretende seja fixado a título de revisão (art. 68, inciso I, da Lei 8.245/1991).
Ao receber a petição inicial, deverá o órgão jurisdicional desde logo designar a audiência de conciliação (art. 68, inciso II, da Lei 8.245/1991), sendo que, na mesma decisão, fixará o chamado aluguel provisório, caso tal seja requerido pela parte interessada e existam elementos de convicção apresentados nos autos (em nosso pensar, são relevantes sobretudo elementos técnicos, como laudos particulares, avaliações de imobiliárias, etc), já que se trata de uma espécie de tutela provisória e, como tal, esta deve ser arrimada em demonstração da viabilidade do direito postulado.
O aluguel provisório não pode superar 80% do valor pretendido pelo locador (no caso de este ser o autor da ação revisional), nem poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente, caso o proponente da ação seja o locatário (art. 68, inciso II, “a” e “b”, Lei 8.245/1991).
Até a data da audiência de conciliação, poderá o locatário postular a reconsideração do aluguel provisório fixado, devendo apresentar, também, elementos técnicos que sirvam de substrato ao seu pedido (art. 68, inciso III, da Lei 8.245/1991).
A contestação deverá ser apresentada na audiência de conciliação e, após, tentar-se-á a conciliação entre as partes. Frustrada a tentativa de conciliação, passar-se-á à fase instrutória, sendo que a perícia judicial é, no mais das vezes, a principal prova a ser produzida e que aferirá se o aluguel deve efetivamente ser revisado (art. 68, inciso IV, da Lei 8.245/1991).
De conformidade com o art. 69 da Lei 8.245/1991: “O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.”
A execução das diferenças locatícias se dará nos mesmos autos (art. 69, § 2º, da Lei de Locações).
Bibliografia
BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1995.
COSTA, Carlos Celso Orcesi da. Locação de imóvel urbano: comentários à Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1992.
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos comentada. 10. ed., rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2009.
FUX, Luiz. Locação: processos e procedimentos. 5.ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2008.
SANTOS, Gildo dos. Fiança. 2. tir. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
ZARIF, Cláudio Cintra; FERNANDES, Luis Eduardo Simardi Fernandes. MELLO, Rogerio Licastro Torres de. Ações Locatícias. São Paulo: Método, 2010.
1Lei 8.245/1991, art. 18: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
2O reajuste vem tratado no art. 17 da Lei de Locações:“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica”
3COSTA, Carlos Celso Orcesi da. Locação de imóvel urbano: comentários à Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, jurisprudência, p. 99.
4A pretensão de revisão do aluguel é deduzida por meio da ação revisional de aluguel, que tem cunho predominantemente constitutivo. Entretanto, ela não é uma ação constitutiva pura. A atual lei permitiu a execução das diferenças de aluguel, tornando-a também condenatória pela admissão, como pedido implícito, da imposição pela sentença ao locatário do dever de pagar as diferenças de aluguel que se venceram no curso da lide (FUX, Luiz. Locação – processos e procedimentos, p. 143).
5STJ, 5ª Turma, REsp 57.599/BA, rel. Min. Cid Flaquer Scartezzini.
6Lei de Locações, art. 19:“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
7“Revisional. Prazo de três anos. Termo inicial. Aluguel revisado judicialmente em ação anterior. Fluência a partir da vigência do novo valor nela fixado. Recurso de apelação interposto. Irrelevância. Tratando-se de ação revisional de aluguel já revisado judicialmente em processo anterior, conta-se o triênio legal a partir da vigência do novo valor locativo nele fixado, mostrando-se irrelevante, para tal fim, o fato de o locatário haver interposto recurso de apelação (improvido) contra a respectiva sentença”. (TJ/SP, Agravo de Instrumento n. 333.079, 7ª Câm. do Extinto 2º TAC/SP, rel. Antonio Carlos Marcato, j. 22.10.1991).
8“A norma não se refere à revisão do aluguel decretada judicialmente. Se tal ocorrer, o prazo de três anos, para a propositura de outra revisional, começa a correr da data em que, pela sentença, ficou o locatário obrigado a pagar o aluguel revisto. Pela lei atual (art. 69) o novo aluguel retroage à data da citação.” (BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato, p. 78). (grifos nossos)
9O inciso II, alíneas “a” e “b”, do art. 68 da Lei de Locações cuida da possibilidade de tanto locador, quanto locatário ajuizarem ação revisional de locação:
“a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”
10Lei do Inquilinato, art. 58: “Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:
I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando – se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”
11Lei de Locações, art. 68: “Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida”.