Ações de despejo

As ações de despejo são as ações previstas na Lei 8.245/91 destinadas à retomada do imóvel locado. Há as ações de despejo de rito comum, além das ações de despejo por falta de pagamento, de rito especial. O presente verbete é composto da análise dos diversos aspectos processuais relacionados às ações de despejo, tais como as liminares nelas concessíveis, as hipóteses de cumulação de pedidos, seu procedimento, como se dá a desocupação do imóvel objeto da relação locatícia, dentre outros.

1. Aspectos Gerais

Em caso de necessidade de retomada do imóvel urbano objeto de relação locatícia, é cabível o ajuizamento de ação de despejo, qualquer que seja o fundamento do término da locação (falta de pagamento ou outra infração contratual qualquer, por exemplo). Não cabe cogitar de ação de reintegração de posse ou de qualquer outra ação cível: em regra, é por intermédio da ação de despejo que o locador pode retomar a posse do bem locado.

A única exceção que pode ser mencionada relaciona-se à situação de desapropriação do bem locado, ocasião em que a extinção da relação locatícia se dará justamente por conta da expropriação do bem, do que decorrerá a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Estas disposições, que constam do art. 5º, caput e parágrafo único, da Lei 8.245/1991 revelam a importância das ações de despejo.

Não havendo consenso entre locador e locatário (art. 9º, I, da Lei 8.245/1991) e fazendo-se, portanto, necessária a judicialização da questão, a ação de despejo perfaz o meio adequado para o locador reaver o bem locado.

E apenas relações ex locato podem ser objeto de ações de despejo: vínculos outros (como o comodato, por exemplo) que não tenham caráter locatício não podem constituir a causa de pedir de uma ação de despejo, sob pena de extinção da demanda sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir (em face da inadequação da via processual eleita).

Acerca do exclusivo cabimento da ação de despejo para fins de retomada, pelo locador, do imóvel urbano locado, há que se registrar que a jurisprudência historicamente não vinha reconhecendo a aplicação do princípio da fungibilidade em situações de propositura de ações possessórias em lugar da ação de despejo.

Com efeito, predominou, ao menos quando vigente o CPC/73, o entendimento jurisprudencial no sentido da extinção da ação possessória por falta de interesse se a hipótese reclamava o ajuizamento de ação de despejo¹, não se admitindo à hipótese a aplicação do princípio da fungibilidade.

Convém apenas ponderar, acerca do conteúdo do parágrafo acima, que, com o advento do Novo CPC, em que se prestigia o princípio do aproveitamento dos atos processuais e da primazia do julgamento do mérito, além de fomentar-se o quanto possível a superação de eventuais óbices de natureza estritamente processual, o entendimento jurisprudencial acima exposto poderá sofrer alterações: a teor do disposto no art. 317 do Novo CPC, antes de extinguir a ação sem resolução do mérito, deverá o juiz conceder à parte a oportunidade de sanar o vício, em face do que podemos afirmar, por exemplo, que, em caso de equivocada propositura de ação de reintegração de posse em lugar da ação de despejo, previamente à extinção da primeira, deverá conceder-se ao autor a oportunidade de convolar sua ação possessória em ação de despejo, promovendo-se as adaptações formais necessárias.

Entende-se por “despejo” o ato de esvaziar, desocupar. “Despejar” tem como uma de suas significações “tornar vazio”²: a ação de despejo, portanto, ao contrário do que comumente se diz na prática forense, não é utilizada para despejar alguém, porém para despejar algo, vale dizer, para despejar o imóvel. É o bem imóvel locado que é despejado (leia-se, esvaziado de pessoas e coisas), não o locatário, daí o equívoco da expressão “fulano foi despejado”.

No tocante à sua natureza jurídica, a ação de despejo é de caráter pessoal, pois por seu intermédio se objetiva a rescisão de um vínculo obrigacional de índole jurídica pessoal (direito pessoal). No dizer de Luiz Fux, a ação de despejo é, “preponderantemente, uma ação pessoal, porque calcada em vínculo contratual e não em direito real”.³

E não poderia ser diferente, dado que a posse (inclusive a posse cedida mediante celebração de contrato de locação) não consta do rol de direitos reais inseridos no art. 1.225 do Código Civil.

No tocante ao seu rito, as ações de despejo podem ter rito comum (na vigência do CPC/73, cogitava-se de rito ordinário; com o advento do Novo CPC, o rito geral é denominado de “comum” ou especial.

As ações despejo têm por fundamento precípuo atos de descumprimento contratual. Contudo, diga-se que não apenas situações de infração contratual estão a autorizar o despejo judicial de um imóvel: a Lei do Inquilinato (8.245/91) contém, além do art. 59 e ss., diversos outros dispositivos legais dispersos que atinem a situações justificadoras da propositura da ação de despejo.

De conformidade com o disposto na parte final do caput do art. 59 da Lei 8.245/1991, as ações de despejo, em regra, terão o rito comum (o antigo rito ordinário do CPC/73). Se, contudo, houver falta de pagamento, o procedimento a ser observado será o especial (art. 62 da Lei 8.245/1991).

Há a possibilidade de serem concedidas medidas liminares nas ações de despejo, de modo que seja decretada a desocupação do imóvel sem a oitiva prévia do réu-locatário.

As liminares de despejo são possíveis, em geral, desde que verificada alguma das situações previstas nos incisos do § 1º de predito art. 59.

Com a entrada em vigor da Lei 12.112/2009, que alterou dispositivos da redação original da Lei 8.245/1991, as situações legalmente previstas como autorizadoras de liminares em ação de despejo passaram de cinco para nove.

Vejamos, nos capítulos seguintes, as situações de possível concessão de liminar de despejo, bem como, e, seguida, nossos apontamentos sobre o procedimento da ação de despejo, notadamente o procedimento especial da ação de despejo por falta de pagamento.

2. Liminares em ações de despejo

As ações despejo, antes mesmo da inserção da figura da tutela antecipada no direito processual civil brasileiro (que ocorreu com a Lei 8.952/1994, que modificou o art. 273 do CPC/73, nele inserindo a figura da antecipação dos efeitos da tutela), já contavam com a possibilidade de concessão de liminares de despejo, vale dizer, a decretação da rescisão do contrato de locação mediante decisão interlocutória proferida in limine litis.

Nota-se, portanto, que a Lei 8.245/1991 pode ser vista, de certa forma, como precursora da generalização da possibilidade de antecipação dos efeitos da tutela jurídica pretendida pelo demandante. As ações de despejo, de fato, já contavam, em 1991, com algo (antecipação da tutela) que veio a se espraiar às demais ações cíveis apenas em 1994.

Nas ações de despejo, prevê o legislador algumas hipóteses em que é permitido ao órgão jurisdicional conceder providências que representem a antecipação do próprio resultado final objetivado pelo autor da demanda (vale dizer, a desocupação do imóvel propriamente dita).

Tais hipóteses de concessão de medida liminar tendente à desocupação do imóvel estão arroladas no art. 59 da Lei 8.245/1991.

As liminares de despejo previstas no art. 59 da Lei 8.245/1991 não exigem, para que sejam concedidas, a constatação de periculum in mora. O rol de situações autorizadoras de liminares de despejo não se compõe de situações emergenciais típicas.

Há que se observar, ainda, que, além das possibilidades de liminares de despejo desde que constatada alguma das situações indicadas no art. 59 da Lei de Locações, faz-se possível, também, a concessão de tutelas provisórias tendentes à desocupação do imóvel, com fundamento no NCPC (arts. 294 e ss.), sendo que, nesta hipótese, devem ser observados os requisitos para tanto estabelecidos em nossa nova codificação processual civil (risco de dano irreparável e probabilidade do direito, no caso das tutelas de urgência, e evidência do direito, no caso das tutelas da evidência).

Para ficarmos, por ora, com os cenários que, ex lege, permitem a concessão de medidas liminares de despejo inaudita altera parte, atentemos ao que dispõe o art. 59 da Lei do Inquilinato, que consiste no repositório legal das situações de concessão de liminares de despejo.

É o que se passa a expor.

2.1. As situações legalmente previstas para a concessão de liminares de despejo, bem como suas condições gerais

O art. 59 da Lei 8.245/1991 contempla as hipóteses típicas de liminares de despejo (afora, repisemos, a possibilidade de concessões de tutelas provisórias com fundamento no CPC, que conta com requisitos próprios, dispostos em tal codificação).

Cumpre-nos abordar quais os requisitos gerais e quais as hipóteses de decreto liminar de despejo conforme o sistema da Lei 8.245/1991, em seu art. 59.

2.2. A caução como condição para a concessão de liminares de despejo

A primeira condição estabelecida pela Lei 8.245/1991 para que se dê o despejo liminar em caráter inaudita altera parte diz respeito à necessidade de prestação de caução.

O art. 59 da Lei do Inquilinato estabelece ser necessária a caução de três alugueres vigentes ao tempo da ação de despejo para que se conceda, nas hipóteses ali previstas, providência liminar de desocupação do bem locado.

A exigência da caução destina-se à asseguração de reparabilidade do réu-locatário em caso de, sendo julgada improcedente a ação, cassar-se a liminar concedida a autor posteriormente considerado sucumbente.

A caução exigida para fins de concessão de liminares de despejo destina-se à criação de uma espécie de fundo indenizatório do réu-locatário em caso de este, após prejudicado pela liminar de desocupação, sagrar-se na ação de despejo.

2.3. “Manejo da caução”, com aumento ou dispensa: possibilidade

Ainda sobre a caução para fins de concessão de liminar de despejo, entendemos ser autorizado ao magistrado dispensar, em situações especiais, a caução prevista na Lei de Locações para fins de concessão de despejo em caráter liminar.

Nossa opinião deriva da convicção de que, ainda que se trate de diploma legislativo específico a respeito do assunto “locações”, a Lei 8.245/1991 não pode ser interpretada à distância de todas as reformas processuais civis verificadas após o seu advento. E quantas modificações do direito processual civil nacional ocorreram após 1991!

Nesse sentir, e convictos de que não procede a imunização da Lei de Locações relativamente ao ordenamento processual civil como um todo, pensamos que o tema “caução”, primordial em se tratando de liminares de despejo, não pode ser enfrentado ignorando-se as radicais modificações pelas quais passou o instituto da execução provisória após o advento da Lei 8.245/1991.

Ipso facto, não é possível descurar que as liminares processuais civis são modalidades de execução provisória (ou cumprimento provisório de decisão judicial), dado que podem exigir atividades jurisdicionais de materialização coativa de direitos previamente ao trânsito em julgado da decisão final.

Destarte, e insistindo na ideia de que a Lei de Locações, particularmente em relação a assuntos que sofreram radicais modificações posteriormente à sua entrada em vigor (como, in casu, a execução provisória), deve ser lida tomando-se por baliza um ordenamento processual civil bastante modificado, pensamos que pode dar-se a concessão de liminares de despejo independentemente de caução, tal qual ocorre na disciplina geral da execução provisória atualmente vigente.

Há que se encarecer a ideia de que, passados quase trinta anos da entrada em vigor da Lei 8.245/991, atribuiu-se ao órgão julgador maior mobilidade relativamente a requisitos inerentes a alguns institutos do processo civil.

Não podemos ignorar, neste passo, que o próprio CPC/2015, em seu art. 521, II, ao tratar do cumprimento provisório de sentença permite a dispensa de caução em caso de estar o credor em situação de necessidade.

E este paradigma (possibilidade de dispensa de caução em cumprimento provisório de decisão judicial) espraia-se às leis esparsas que contenham disposições processuais, e tal realidade amplia-se, também, ao regime legal das locações urbanas, cuja interpretação contemporânea deve dar-se sob a orientação das modificações do CPC.

Em situações excepcionais, pois, pensamos ser plenamente admissível a dispensabilidade de caução para fins de concessão de liminar de despejo. A comprovada carência econômica do locador-autor e a demonstração de robusta carga de viabilidade do direito invocado na ação de despejo (ou seja, a prova inequívoca do que se alega), além do risco de geração de dano irreparável ao locador, são fatores que estão a permitir a dispensa de caução para fins de concessão de liminar de despejo.

2.4. O art. 59, § 1º, I, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude de descumprimento do mútuo acordo de desocupação

A primeira hipótese de concessão de medida liminar de despejo legalmente prevista na Lei de Locações vem arrolada no art. 59, § 1º, I, da Lei 8.245/1991 e é respeitante à ação de despejo fundada na violação, pelo inquilino, do mútuo acordo de desocupação do imóvel locado ao autor.

Exige-se que o acordo de desocupação se dê sob a forma escrita. Outros dois requisitos previstos no inc. I do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/1991 dizem respeito à necessidade de assinatura do acordo pelas partes e, também, à necessidade de assinatura de duas testemunhas.

Por fim, há um requisito de ordem cronológica para que se conceda a liminar de despejo com fundamento no descumprimento do acordo de desocupação: o prazo acordado para desocupação do bem por parte do inquilino deve ser de, no mínimo, seis meses.

2.5. Art. 59, § 1º, II, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude da extinção do contrato de trabalho

Existem relações locatícias que derivam do estabelecimento de vínculos empregatícios entre o proprietário do imóvel e o locatário. A oferta de uma habitação ao empregado funcionaria, por assim dizer, como uma das vantagens, ou benefício, derivados da relação empregatícia.

Diante da natureza estritamente empregatícia desta locação (rectius, diante de sua origem trabalhista), trata-se de relação contratual cuja duração destoa daquela inerente às avenças locatícias em geral: nos contratos de locação oriundos de relações de trabalho, ou que integrem relações de trabalho, o lapso contratual da locação relaciona-se à própria persistência do vínculo de emprego.

Por força desta circunstância, estabeleceu-se na legislação locatícia um mecanismo de rápida retomada do imóvel locado em virtude de contrato de trabalho quando ocorrer a extinção deste último: a liminar de despejo.

Extinto o contrato de trabalho que traga consigo uma relação locatícia entre empregado e empregador, e existindo tal relação locatícia tão somente como um dos quesitos de atração para determinado emprego, nada mais natural que, uma vez extinta a relação empregatícia, rapidamente seja disponibilizado ao novo empregado o bem imóvel que era locado ao funcionário anterior.

2.6. Art. 59, § 1º, III, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude do prazo de locação para temporada

A locação para temporada caracteriza-se por prazos curtos, mormente considerando-se sua mais frequente vocação, qual seja, o veraneio.

Por conta destas especiais circunstâncias (o reduzido tempo de duração dos pactos de locação para temporada e a alta rotatividade de tais locações, o que exige frequente disponibilidade do imóvel por parte do proprietário), a Lei 8.245/1991 estabeleceu que a ação para rescisão da locação para temporada comporta concessão de liminar de retomada do imóvel.

A liminar de despejo em casos de ação de rescisão de locações para temporada está, contudo, condicionada à observância, pelo locador-autor, de um relevante requisito cronológico: apenas caberá a liminar de despejo caso a ação respectiva (em situações de locações para temporada) seja proposta em prazo não superior a trinta dias contados do vencimento do contrato.

2.7. Art. 59, § 1º, IV, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude do falecimento do inquilino sem deixar sucessor legítimo para a locação

Uma vez falecendo o locatário do bem, a Lei do Inquilinato estabelece que a relação locatícia não se exaure: dispõe seu art. 11, I, que a locação persiste, caso o inquilino tenha deixado sucessores legítimos (herdeiros necessários, cônjuges, etc.).

Não tendo o locatário deixado sucessores legítimos que lhe substituam na locação, permite-se ao locador o pleito de retomada liminar do bem locado.

2.8. Art. 59, § 1º, V, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude de permanência do sublocatário no imóvel, uma vez extinto contrato com o locatário

É permitido que o locatário subloque o imóvel objeto de contrato locatício com o locador.

O contrato de sublocação, contudo, apresenta-se como integralmente dependente do contrato de locação principal, vale dizer, uma vez extinta a avença locatícia principal, de automático extingue-se a avença locatícia subsidiária (a sublocação).

Caso extinta a locação (e extinta, também, a sublocação), se o sublocatário permanecer no imóvel locado, autoriza-se ao locador valer-se de ação de despejo com pedido de liminar de desocupação do bem pelo sublocatário que permaneceu indevidamente no imóvel.

2.9. Art. 59, § 1º, VI, da Lei de Locações: liminar de despejo em virtude de necessidade de reparações urgentes no imóvel locado

A hipótese tratada neste tópico reveste-se de evidente obviedade: existindo a necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel, determinados pelo Poder Público, cabe a concessão de decisão liminar na ação de despejo.

Para que caiba o despejo liminar na hipótese de necessidade de realização das obras emergenciais no imóvel determinadas pelo Poder Público, é necessário que (i) não seja possível a permanência do locatário no bem locado durante tais obras, dada a sua natureza, ou, (ii) ainda que possível a permanência do locatário durante a execução das obras, que este se oponha à respectiva execução.

2.10. Art. 59, § 1º, VII, da Lei de Locações: liminar de despejo em caso de não apresentação de nova garantia pelo locatário

Caberá liminar de despejo em caso de não apresentação de nova garantia pelo inquilino quando da expiração da garantia original.

Uma vez notificado o locatário a dar nova garantia locatícia e não o fazendo, poderá o locador promover ação de despejo por falta de renovação ou de oferecimento de garantia, sendo cabível a concessão de liminar de desocupação por tal motivo.

2.11. Art. 59, § 1º, VIII, da Lei de Locações: liminar de despejo por conta da extinção do prazo de locação não residencial e intenção de retomada

É, também, cabível a concessão de liminar de desocupação do imóvel uma vez ocorrendo “o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”.

A hipótese cuida de situação de locação não residencial cujo prazo contratual tenha expirado e tenha sido proposta ação de despejo (i) em até 30 (trinta) dias do termo (fim do prazo contratual) ou (ii) 30 (trinta) dias após a notificação de retomada do imóvel locado, caso o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado.

2.12. Art. 59, § 1º, IX, da Lei de Locações: liminar em virtude da falta de pagamento em contrato de locação desprovido de garantia

A possibilidade de despejo liminar tem grande utilidade prática:: não tendo o contrato de locação qualquer espécie de garantia relativamente ao pagamento dos aluguéis e acessórios, caberá o despejo liminar em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, de modo a minimizar o prejuízo do locador cuja locação se vê destituída de qualquer garantia, coibindo-se, assim, o aumento do passivo locatício com o tempo exigido para a tramitação da ação.

2.13. Afora as hipóteses de liminar de despejo previstas no art. 59 da lei de locações, é cabível a concessão de tutela provisória com fundamento nos arts. 294 e ss. do cpc de 2015

Existiu, no passado, acentuada polêmica acerca da adoção de providências liminares de despejo a título de tutela antecipada, e tal celeuma, a nosso ver, adveio do fato de ser a Lei de Locações (i) anterior ao regime geral da tutela antecipada (derivado das modificações ocasionadas no CPC/73 por conta da Lei 8.952/1994), bem como (ii) tratar-se de lei específica acerca de um tema (locações) que traz consigo tratamento particular do assunto “liminares” (as liminares de despejo estão previstas expressamente no próprio art. 59 da Lei 8.245/1991, que seria norma fechada – numerus clausus – e, portanto, excluiria a aplicação da regra geral das providências liminares no processo cognitivo, qual seja, o art. 273 do CPC/73).

A polêmica, porém, dissipou-se, e é pacífico o entendimento de que, caso não se configure qualquer uma das hipóteses de concessão de liminar de despejo previstas no art. 59 da Lei de Locações (8.245/1991), o locador disporá, também, da figura das tutelas provisórias gerais (NCPC, art. 284 e ss) para ver o imóvel locado desocupado liminarmente.

Há, contudo, uma grande diferença entre a liminar de despejo fundada no art. 59 da Lei de Locações e a liminar de despejo decretada com base no CPC: no caso das liminares de despejo previstas no art. 59 da Lei de Locações, não se cogita da necessidade de demonstração do risco de dano irreparável: basta que se configure quaisquer das circunstâncias arroladas nos incisos do parágrafo 1º do art. 59 da Lei de Locações para que seja possível a concessão da liminar de desocupação do imóvel.

Se, contudo, não se configurar qualquer uma das situações do parágrafo 1º do art. 59 da Lei 8.245/1991, poderá o locador, desde que se desincumba dos requisitos inerentes às tutelas provisórias, requerer seja concedida a chamada liminar de despejo a título de tutela provisória de urgência (demonstrando o chamado periculum in mora e a probabilidade do direito invocado) ou da evidência (demonstrando a existência de incontrovérsia jurídica ou abuso de direito de defesa por parte do réu-locatário).

Em suma, se o despejo liminar for pretendido com fundamento não no art. 59 da Lei de Locações, porém nos arts. 294 e ss. do NCPC (tutelas provisórias), será importante atentar para os requisitos estabelecidos para tanto no NCPC, notadamente a urgência (risco de dano irreparável), o que não sucede nas hipóteses de liminares de despejo previstas na Lei de Locações.

3. Aspectos procedimentais das ações de despejo: procedimento comum e procedimento especial (falta de pagamento)

De conformidade com o art. 9º da Lei 8.245/1991, a ação de despejo pode ser ajuizada com base nas seguintes hipóteses: (i) por mútuo acordo entre as partes, (ii) em virtude da prática de infração legal ou contratual, (iii) em virtude da falta de pagamento de aluguel ou de encargos da locação, ou (iv) “para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.

Há, em termos procedimentais, basicamente dois ritos a serem observados no tocante às ações de despejo: o procedimento comum e o procedimento especial.

A regra geral é a de que as ações de despejo se desenvolverão consoante o rito comum.

Neste ponto, faz-se necessária uma breve, porém importante, observação: a redação original do art. 59, caput, da Lei de Locações refere-se ao procedimento ordinário como o procedimento padrão das ações de despejo. Com o advento do Novo CPC (Lei 13.105/2015), contudo, não há mais que se falar de divisão do chamado “procedimento comum” em ordinário e sumário, como sucedia quando vigente o CPC/73; com efeito, o Novo CPC apenas refere-se a duas espécies de procedimentos, quais sejam, o procedimento comum (que não mais se divide em ordinário ou sumário) e os procedimentos especiais.

No caput do art. 59 da Lei de Locações, portanto, onde se lê que as ações de despejo observarão a regra geral do rito ordinário, deve-se ler, doravante (após a entrada em vigor do CPC/2015), procedimento comum, e as regras deste constantes do Novo CPC é que deverão ser observadas como regramento geral para o processamento das ações de despejo que não estejam fundadas na falta de pagamento.

3.1. Ações de despejo fundadas na falta de pagamento

Se a ação de despejo, contudo, estiver baseada especificamente na falta de pagamento, o procedimento a ser observado será o procedimento especial, tratado nos arts. 62 e seguintes da Lei 8.245/1991.

Por “falta de pagamento”, aliás, deve-se entender, conforme bem esclarece o caput do art. 62 da Lei de Locações, a falta de pagamento de aluguel e quaisquer acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.

São “acessórios” da locação os valores que devem ser pagos pelo locatário em virtude da relação locatícia e que não se confundam com o próprio aluguel em si. Exemplos de acessórios da locação são os impostos territoriais urbanos (IPTU), despesas condominiais, despesas com seguros (seguro de incêndio, por exemplo), e quaisquer outras despesas ou valores cujo pagamento caiba, por força de lei ou de contrato, ao inquilino.

Vejamos, nos tópicos abaixo, algumas notas relevantes acerca do procedimento especial adotado quando da propositura da ação de despejo por falta de pagamento.

3.2. Ações de despejo fundadas na falta de pagamento e cumulação com cobrança de débito locatício

É possível a cumulação de ação de despejo por falta de pagamento com pleito condenatório ao pagamento dos valores devidos pelo locatário.

É o que diz o art. 62, I, da Lei 8.245/1991: “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

Desta forma, observando-se o disposto no art. 327 do CPC/2015 acerca dos requisitos para que seja efetuada a cumulação de pedidos⁴, verifica-se ser plenamente possível que, além da rescisão da locação e do consequente despejo do imóvel, o locador requeira, cumulativamente, a condenação do locatário (ou do responsável patrimonial pelos débitos locatícios) a pagar o débito que gerou a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.

3.3. Fiador no polo passivo da ação de despejo cumulada com cobrança

O fiador, na qualidade de garantidor da locação, tem de constar do polo passivo da ação de despejo cumulada com cobrança para que o cumprimento de sentença respectivo possa ser-lhe direcionado.

José Rogerio Cruz e Tucci já se pronunciou no sentido de não existir óbice algum à cumulação de pedido de despejo por falta de pagamento em face do inquilino e, também, do fiador.⁵

O inc. I do art. 62 da Lei de Locações dispõe expressamente ser admitido o ajuizamento da ação de despejo cumulada com cobrança em face do locatário e do fiador, cada um respondendo pelo pedido que lhe é pertinente, conforme consta literalmente do dispositivo legal ora mencionado: “citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

3.4. Necessidade de apresentação de memória de cálculo na petição inicial da ação. Purgação da mora.

De conformidade com o inc. I do art. 62 da Lei 8.245/1991, à petição inicial da ação de despejo por falta de pagamento deverá ser acostado o “cálculo discriminado do valor do débito”.

O “cálculo discriminado do valor do débito” deve ser entendido como a indicação, em documento instrutório da petição inicial da ação de despejo por falta de pagamento, (i) indicação dos valores devidos a título de aluguéis e demais encargos da locação, bem como períodos a que atinem, (ii) os consectários legais e contratuais acrescidos a tais valores (juros de mora, correção monetária, multa moratória) e (iii) os índices e a operação aritmética que resultaram no valor do débito que gerou o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.

O acostamento, à exordial, de memória de cálculo do valor do débito locatício justifica-se em virtude, essencialmente, da necessidade de o réu saber qual valor de débito lhe é imputado e, também, para que o requerido possa exercer seu direito de purgar a mora, elidindo, assim, a rescisão do contrato de locação.

Por “purgação da mora” temos a possibilidade de o réu, citado para a ação de despejo, promover o pagamento do débito locatício.

Com efeito, de conformidade com o disposto no art. 62, II, da Lei de Locações, poderá o réu, em 15 dias contados da citação, impedir a rescisão da locação efetuando o depósito do débito atualizado, a saber, a somatória dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até o efetivo pagamento, as multas contratuais correlatas, os juros moratórios, as custas judiciais incorridas pelo locador ao propor a ação de despejo e honorários advocatícios de 10% sobre o total do débito. Estas verbas inerentes à purgação da mora vêm descritas nas alíneas “a” a “d” do inc. II do art. 62 da Lei 8.245/1991.

O parágrafo único do art. 62 da Lei 8.245/1991 veda o pedido de emenda da mora elisivo da rescisão da locação em uma hipótese específica.

E a hipótese é a seguinte: se o inquilino réu em determinada ação de despejo já tenha, nos 24 meses anteriores à propositura da ação de despejo, feito uso da purgação da mora, não poderá fazê-lo novamente. A purgação da mora é direito que o réu da ação locatícia poderá utilizar uma única vez a cada 24 meses.

Aqui, destaque-se a mensagem legislativa: o inquilino reiteradamente inadimplente perde o benefício da purgação da mora impeditiva do despejo mais de uma vez a cada 24 meses, dado haver-se mostrado iterativamente descumpridor do dever básico de pagar aluguéis.

3.5. Procedência da ação e desocupação do bem locado

Em virtude do disposto no art. 58, inciso V, da Lei de Locações, as apelações interpostas em face das sentenças proferidas nas ações locatícias (dentre elas, a ação de despejo) são recebidas exclusivamente no efeito devolutivo, em regra, do que decorre que as sentenças decretatórias do despejo comportam execução imediata, mesmo que sejam objeto de apelação.

Desta forma, a teor do caput do art. 63 da Lei 8.245/1991, sendo procedente a ação de despejo, deverá ser expedido mandado de despejo, concedendo-se ao inquilino, em regra, prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel locado.

Caso o locatário, uma vez intimado, não desocupe voluntariamente o imóvel locado, passa-se ao chamado despejo coativo, mesmo que, repita-se, penda recurso de apelação interposto pelo inquilino réu. A única maneira de o réu, em caso de interposição da apelação, obter a suspensão da executividade automática da sentença de despejo localiza-se no § 3º do art. 1.012 do NCPC, vale dizer, deverá ser requerida a atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação, sendo requisito para tanto a demonstração (i) de probabilidade de provimento do recurso ou (ii) sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou difícil reparação (NCPC, art. 1.012, § 4º).

Acerca do prazo para desocupação voluntária, pelo réu, do imóvel locado após a decretação do despejo, é de se mencionar que há exceções aos 30 dias fixados como regra para tanto no caput do art. 63 da Lei 8.245/1991.

A primeira destas exceções localiza-se no § 1º do art. 63 da Lei de Locações: será de 15 dias o prazo para desocupação voluntária (i) se entre a citação da ação de despejo e a sentença (decisão de primeiro grau) houver decorrido mais de quatro meses, ou se (ii) o decreto de despejo fundar-se em qualquer das situações do art. 9º da Lei 8.245/1991 ou no § 2º do art. 46 da mesma lei (a chamada denúncia vazia do contrato de locação residencial firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses).

O prazo geral de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel objeto da ação de despejo também sofre exceções outras, porém para fins de concessão de maior lapso de tempo ao locatário a fim de que deixe o bem locado:

(i) sendo o bem locado por estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público (estabelecimento de ensino regular, portanto), a possibilidade de desocupação voluntária deverá ocorrer no período de férias escolares, devendo o magistrado determinar a constância, no mandado de despejo, de prazo para desocupação não inferior a seis meses, sequer superior a um ano, porém sempre coincidindo com as ditas férias (Lei 8.245/1991, art. 63, § 2º);

(ii) destinando-se o imóvel locado a hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, ou entidades religiosas devidamente registradas, e decorrendo o despejo de determinação de obras urgentes que impeçam a continuidade da ocupação (Lei 8.245/1991, art. 9º, IV) ou de pedido para demolição, reformas ou edificação (Lei 8.245/1991, art. 53, II), será de um ano o prazo para desocupação voluntária, ou de seis meses, caso entre a citação e a sentença da ação de despejo tenha decorrido mais de um ano (Lei 8.245/1991, art. 63, § 3º).

3.6. O art. 64 da Lei 8.245/1991: caução e despejo coativo

O artigo da Lei de Locações ora comentado é atinente à caução (que pode ser de 6 a 12 aluguéis) como condição para a realização do despejo coativo, em caráter provisório (vale dizer, pendente recurso de apelação recebido exclusivamente no efeito devolutivo).

A caução em questão pode ter as seguintes naturezas, ex vi do § 1º do art. 64: real (um bem é dado em caução, podendo ser o próprio bem imóvel locado) ou fidejussória (fiança).

Sobre a caução para a realização do despejo coativo em execução provisória, destaque-se a existência de orientação jurisprudencial autorizativa da oferta de caução consistente nos créditos relacionados aos próprios aluguéis inadimplidos pelo locatário.⁶

A caução prestada, a teor do que dispõe o § 2º do art. 64 da Lei de Locações, será, caso reformada a sentença de despejo provisoriamente executada, revertida ao inquilino como indenização relativamente às perdas e danos experimentados: “o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos”.

É possível, em algumas hipóteses, a dispensa de caução para a realização do despejo em execução provisória.

Com efeito, a caução é dispensada em caso de o despejo ser fundado nas hipóteses do art. 9º da Lei de Locações: (i) mútuo acordo, (ii) em decorrência da prática de infração legal ou contratual, (iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e (iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

3.7. O art. 65 da Lei 8.245/1991

Notificado o inquilino para a desocupação, em caráter voluntário, do imóvel locado e não se consumando tal desocupação, passa-se à realização do despejo forçado.

Para tanto (efetivação do despejo coativo), é possível a adoção de medidas de força: auxílio policial, arrombamento, etc.

De conformidade com o § 1º do art. 65 ora analisado, os bens que porventura se encontrarem no interior do imóvel objeto do despejo (móveis, automóveis, etc), se não forem retirados, ficarão sob a guarda de um depositário particular ou judicial.

Anote-se, por fim, que há algumas situações impeditivas, ao menos em caráter temporário, do despejo: este circunstancialmente não poderá ser realizado até o trigésimo dia seguinte ao óbito do cônjuge, do ascendente, o descendente ou irmão de qualquer pessoa que habite o imóvel locado.

Bibliografia

CRUZ E TUCCI, José Rogerio. Artigo publicado em periódico. Tribuna do Direito. São Paulo, agosto, 1996.

FUX, Luiz. Locações: processo e procedimentos. 5. ed., rev. e atual. Rio de Janeiro: Impetus, 2008.

HOUAISS, Antonio. Dicionário Houaiss da língua portuguesa. Rio de Janeiro: Objetiva, 2001.

MELLO, Rogerio Licastro Torres de, FERNANDES, Luis Eduardo Simardi, ZARIF, Cláudio Cintra. Ações locatícias. São Paulo: Método, 2009.

SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001.

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2015.

WAMBIER, Teresa Arruda Alvim, CONCEIÇÃO, Maria Lúcia Lins, RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva, MELLO, Rogerio Licastro Torres de. Primeiros Comentários ao Novo CPC. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015.

¹ “Inexiste base legal para acolher o pedido do apelante na pretensa Reintegração de Posse ante a inexistência de esbulho ou equivalência. A relação existente entre os ora litigantes é de natureza locatícia, aliás reconhecido pelo próprio autor a fls. 166 § 1º, in verbis: ‘… o ‘contrato de locação tácito’ existente entre o Apelante e a Apelada’. Os argumentos trazidos pelo apelante não mudam nem alteram a decisão prolatada acertadamente pelo douto Magistrado ‘a quo’ pela vasta fundamentação. Na verdade, e pelo que consta dos autos, a pretensão da apelante era que a apelada deixasse o imóvel em questão, além de receber determinada quantia pela locação precária mantida entre ambos. Ocorre que a via pretendida é inadequada e intransponível diante do artigo 5º da Lei 8.245/91 que prevê: ‘seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo’, fls. 154 § 2º da r. sentença. Com todo acerto a r. sentença monocrática, a qual, de modo coerente e acertado, e ancorada em vasta jurisprudência, decidiu o feito, não cabendo nenhuma crítica nem reforma” (TJSP, Apelação 1.113.005-3).

² HOUAISS, Antonio. Dicionário Houaiss da língua portuguesa, p. 1.009.

³ FUX, Luiz. Locações: processo e procedimentos, p. 41.

⁴ “Art. 327. É lícita a cumulação, em um único processo, contra o mesmo réu, de vários pedidos, ainda que entre eles não haja conexão.

§ 1o São requisitos de admissibilidade da cumulação que:

I – os pedidos sejam compatíveis entre si;

II – seja competente para conhecer deles o mesmo juízo;

III – seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.

§ 2o Quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum”.

⁵ CRUZ E TUCCI, José Rogério. Artigo publicado em periódico. Tribuna do Direito, agosto de 1996.

⁶ Nesse sentido, 6ª Turma, REsp 42.193, rel. Min. Adhemar Maciel, DJ de 18.04.1994.