Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa infungível,1 por tempo determinado ou indeterminado, e mediante certa retribuição, chamada de aluguel. 

A locação empresarial é a locação de imóvel urbano para fins não residenciais, isto é, para finalidades comerciais ou industriais, exceto as finalidades agrícolas, pecuárias, agropecuárias, extrativistas ou mistas, que são consideradas locações de imóvel rural (por sua destinação), independentemente de sua localização. Tais locações são chamadas de arrendamentos e regidas por outra lei especial, o Estatuto da Terra e seu Regulamento (Lei 4.504/1964 e Decreto 59.566/1966).

A locação empresarial está regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a qual apresenta uma série de direitos ao locatário, que lhe são assegurados, independentemente de previsão contratual, visando, dentre outras coisas, a proteção da atividade empresária e do “ponto”.  

“Assim como a Lei do Inquilinato protege o direito à moradia, em contratos residenciais, protege o ponto empresarial em contratos não-residenciais, e assegura ao empresário urbano o direito de preferência, para a preservação da atividade, independentemente do tamanho da empresa”.2  

Também não são consideradas locações empresarias, pois regidas pelo Código Civil (arts. 565 a 578) e outras leis especiais, o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades e as locações: (i)  de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; e (iv) em apart-hotéis, hotéis–residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

1. Prazo contratual e renovatória

O contrato de locação empresarial pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado. A locação cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, mas passa a vigorar por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador, por mais de 30 dias após o encerramento do prazo.

A Lei não estabelece prazo máximo ou mínimo, estabelecendo seu art. 3o que pode ser celebrada a locação por qualquer prazo, sendo certo que contratos celebrados por prazo superior a 10 anos dependem de anuência do cônjuge.

Além disso, como alerta Christiane Macarron Frascino: 

“Apesar de o artigo em comento estabelecer que o contrato poderia ser ajustado por qualquer prazo, a Lei 9.514/1997, sobre alienação fiduciária, traz importante requisito, em seu art. 37-B: “Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário”.3 

Dentre os direitos assegurados pela Lei ao locatário de locação empresarial, um dos mais relevantes é a possibilidade de renovação judicial da locação celebrada por prazo determinado, ainda que o locador não tenha interesse em dar continuidade ao contrato, findo o prazo ajustado, observados os requisitos estabelecidos na Lei.

São nulas as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei, notadamente as que afastem o direito à renovação, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

O locatário (ou sublocatário autorizado) perde o direito à renovação se não propuser a ação renovatória no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato em vigor.4 

Embora o sublocatário autorizado tenha direito à ação revisional, vale lembrar que “[t]ratando-se de sublocatário ilegítimo, mero intruso, não gozará ele de quaisquer dos direitos que a lei assegura ao locatário (2o TACSP, MS 138.54, j. 10-12-1980)”.5  

Os requisitos para a renovação judicial da locação estão nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991. Os principais são eles: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito; (ii) que o contrato tenha prazo determinado;6 (i) que o locatário ocupe o imóvel há pelo menos cinco anos (independentemente do prazo do último contrato vigente);7 (iii) que o locatário exerça mesmo ramo de atividade nos últimos três anos;8 e (iv) que o locatário esteja em dia com suas obrigações.

Uma vez que sejam preenchidos os requisitos exigidos por lei, o locador não poderá opor-se à renovação do contrato, salvo nas seguintes situações (conforme arts. 52 e 72 da Lei): (i) se, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras que importem a radical transformação do imóvel; (ii) se o locador pretender fazer modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; (iii) se a proposta do locatário não atender às condições do mercado; (iv) se terceiros houverem apresentado propostas melhores pelo imóvel; (v) o imóvel vier a ser utilizado pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Caso o contrato não se renove em razão de melhor proposta de terceiro, o locatário terá direito a indenização pela perda do lugar (ponto) e desvalorização do fundo de comércio.9  

“O fundo de comércio, que hoje se prefere denominar fundo empresarial ou estabelecimento, é uma universalidade, integrada por bens materiais e imateriais, entre os quais se inclui a clientela, que é, sem dúvida, o patrimônio maior do comerciante, conquistado, geralmente, durante anos com o seu trabalho”,10 explica Sylvio Capanema de Souza.

Pela mesma razão, se o locador retomar o imóvel para uso próprio, não poderá se beneficiar da clientela criada pelo locatário, de modo que não poderá o locador utilizar o imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário, “salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio com as instalações e pertences”.11 

Nesse sentido, por exemplo, já se decidiu: 

“Locação. Imóvel não residencial. Renovatória. Ação julgada improcedente. Acolhimento de exceção de retomada para uso próprio. Posto de combustíveis. Possibilidade de exploração do mesmo ramo de negócio exercido pela locatária devido às características do imóvel, com instalações destinadas a atividade específica. Presunção de sinceridade não ilidida pela locatária. Admissibilidade. Precedentes. Recurso desprovido. Tratando-se de locação de imóvel comercial, admite-se a retomada do imóvel para a exploração do mesmo ramo de negócio desenvolvido pelo inquilino, levando em consideração as características do imóvel, com instalações destinadas a um ramo específico, como é o caso do posto de combustíveis. Assim, como a presunção de sinceridade do pleito de retomada não foi ilidida pela locatária, como lhe competia, deve ser mantido o acolhimento da retomada, sendo inviável o pedido renovatório” (TJ-SP, Ap. 4034491-21.2013.8.26.0224, rel. Kioitsi Chicuta, Comarca de Guarulhos, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 18.02.2016; DJe 18.02.2016).

A renovação se dará pelo prazo do último contrato escrito, limitado a 5 anos, conforme entendimento jurisprudencial sobre o assunto,12 embora a lei não traga referida limitação.


2. Valor do aluguel e revisional

É livre a convenção do aluguel pelas partes, sendo vedada pela Lei a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

O locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel (configurando tal prática contravenção penal), salvo na locação por temporada13 ou quando a locação não estiver garantida por nenhuma modalidade de garantia, hipótese em que o locador poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

O valor da sublocação não pode exceder o da locação, ficando o sublocatário autorizado pela Lei a reduzir o aluguel da sublocação até o limite do valor da locação, de modo a evitar o lucro do sublocador com a sublocação.

Todavia, como aponta Marcelo Chiavassa de Mello Paula Lima, inclusive respaldado por jurisprudência dos tribunais brasileiros “se o sublocador realiza benfeitorias e/ou acessões que agreguem valor ao imóvel, parece razoável que o valor que ele venha a estipular para fins de sublocação possa ser superior ao valor pago a título de locação”.14 

A qualquer tempo, podem as partes fazer acordo para modificação do valor do aluguel ou do índice de reajuste.

Além disso, decorridos três anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes poderá requerer ao Poder Judiciário que ajuste o valor do aluguel ao preço de mercado, através da ação revisional. 

O STJ já decidiu que “[n]a revisional, as benfeitorias e as acessões realizadas pelo locatário, em regra, não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais melhoramentos e edificações, no entanto, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”.15 

Alguns contratos de locação estabelecem a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante a vigência da locação e o STJ já considerou esse tipo de previsão válida quando há liberdade contratual da locatária, empresa de grande porte, pois: 

“A rigidez, na manutenção do contrato, tal qual foi celebrado pelas partes, funda-se na norma moral de que todo homem deve honrar a palavra empenhada e no próprio princípio da autonomia da vontade. (...) O contrato de locação, livremente, pactuado pelas empresas-litigantes, independentemente de a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no seu art. 45, prever a hipótese de nulidade de cláusulas que afrontem seus objetivos, é lei entre as partes” (STJ, AgRg no REsp 692.703/SP, 6ª Turma, rel. Min. Celso Limongi, DJe 07.06.2010).

Nesse sentido, podemos citar, também, as seguintes decisões, considerando válidas as renúncias pelo locador ao direito de ajuizar a revisional: STJ, REsp 127.355/SP, 5ª Turma, rel. Min. Felix Fischer, DJe 24.11.1997 e STJ, REsp 243.283/RJ, 6ª Turma, rel. Min. Fernando Gonçalves, DJe 17.03.2003).

Como se verifica, o STJ tem considerado que a renúncia é válida por envolver questões meramente patrimoniais, sobre a qual é lícito ao locatário dispor, não ofendendo aos arts. 19 e 45 da Lei. 


3. Obrigações das partes

Os arts. 22 e 23 da lei enumeram as principais obrigações das partes no contrato de locação. 

É certo que, se de um lado, a obrigação principal do locador é entregar o imóvel no estado a servir ao uso a que se destina16 e efetuar os reparos extraordinários no imóvel (obras relativas à estrutura e habitabilidade do imóvel, inclusive os reparos dos danos causados pela passagem do tempo e seu uso normal), a obrigação principal do locatário é, além de pagar aluguel e encargos, manter o estado de conservação do imóvel (arcando com as despesas ordinárias ou rotineiras de manutenção), ressalvado o desgaste natural do uso.

Sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado, embora as partes possam ajustar de forma diversa em contrato, em caso de omissão, vale o disposto nos arts. 35 e 36 da Lei, isto é, as benfeitorias necessárias (aquelas realizadas para evitar a deterioração do imóvel) são indenizáveis, ainda que não autorizadas, as úteis, (aquelas realizadas para aumentar ou melhorar o imóvel) desde que autorizadas, são indenizáveis e as voluptuárias (aquelas que servem apenas ao embelezamento do imóvel), não são indenizáveis.

Conforme súmula 335 do STJ, “[n]os contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.


4. Cessão, sublocação, empréstimo, alteração de controle da locatária

De acordo com a Lei, o locatário não pode emprestar o imóvel locado, no todo ou em parte, ou sublocá-lo sem a autorização do locador, assim como não pode, sem o consentimento escrito do locador, ceder a sua posição contratual na locação.

Conforme já tivemos a oportunidade de escrever, com Camila Alves Rezende, “a sublocação ilegítima ou irregular configura inadimplemento contratual, que justifica o despejo”.17    

A mudança da composição societária da sociedade locatária não é vedada por lei. Além disso, a validade de cláusula contratual que veda a cessão de quotas ou ações da locatária “pode ser discutida, ainda que livremente pactuada pelas partes”.18

Isso porque a alteração da composição societária da locatária não altera as partes ou condições do contrato, nem representa, por si só, nenhum prejuízo ao locador. Assim, a cláusula só se justifica, isto é, deve ser considerada válida, em situações específicas, em que as condições contratuais tenham sido fixadas em razão da confiança das pessoas dos sócios (contato intuitu personae).

Por outro lado, caracteriza infração contratual a utilização do imóvel locado por pessoa jurídica da qual o locatário pessoa física é sócio, sem autorização expressa do locador, que pode constar em contrato ou em ato separado.19 


5. Direito de preferência em caso de alienação do imóvel locado

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, a Lei assegura ao locatário (ou sublocatário autorizado) o direito de preferência na compra do bem locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo ser-lhe dada ciência do negócio, para exercício da preferência em 30 dias.

Todavia, vale ressaltar que, consoante art. 32 da Lei do Inquilinato “o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação”.

Igualmente, nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência não abrange “os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”.20  

É evidente que essas situações que a Lei excetua não podem ser utilizadas com o intuito de frustrar o direito de preferência do locatário, sob pena de ter sua validade/ eficácia questionada em juízo. 

Assim já se decidiu: “[o] inquilino pode promover ação para anular atos jurídicos que poderiam prejudicar o seu direito de preferência à aquisição do imóvel”.21 

Em caso de condomínio sobre o imóvel locado, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o direito de preferência do locatário.

Se o imóvel locado é vendido sem ser oferecida a preferência ao locatário, este poderá (i) reclamar perdas e danos, comprovando que possuía condições financeiras de adquirir o imóvel, nas condições em que foi alienado a terceiros,22 independentemente do registro do contrato de locação; ou (ii) haver para si o imóvel locado, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato de alienação do imóvel no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja registrado ou averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.23  

Conforme já afirmamos anteriormente, “[a]tualmente a jurisprudência já é pacífica quanto à existência do direito de preferência assegurado por lei, independentemente de registro,24 apesar de perder, pela falta de registro, a natureza de direito com eficácia real (ou seja, tem sempre o locatário direito de prelação, mas o direito de resgate depende de registro)”.25   

Ademais, vale ressaltar, que “o terceiro que tenha conhecimento do contrato de preferência” [ou do direito legal de preferência] “não pode violá-lo, sob pena de responder pelo ato ilícito”.26 

Mas, o conhecimento do terceiro precisa ser provado, não podendo ser presumida sua má fé.


6. Direito de vigência em caso de alienação do imóvel locado

De acordo com a Lei do Inquilinato, vendido o imóvel locado, o adquirente passa a ser o novo locador e poderá denunciar o contrato de locação nos noventa dias subsequentes ao registro do contrato definitivo ou preliminar de compra e venda, mediante notificação para desocupação no prazo de, também, noventa dias, “salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.27  

Assim, caso o adquirente do imóvel locado não exerça o direito de denúncia do contrato, no prazo legal, presume-se a sua concordância na manutenção da locação.

Gabriel Seijo de Leal Figueiredo explica, sobre possibilidade de vigência da locação em caso de venda do imóvel locado, o seguinte: 

“Da necessidade de equilibrar a liberdade de disposição com a proteção da locação, resulta que o próprio art. 8o da lei 8.245/1991 permite às partes estabelecer a sobrevivência do contrato na hipótese de alienação do imóvel. Não se cuida de um direito ope legis do locatário, eis que o ordenamento dá primazia à livre circulação dos bens. Ao contrário, é requerido o consentimento do locador mediante a estipulação da cláusula de vigência em caso de locação. Afora a declaração de vontade, é preciso que o contrato tenha prazo determinado e – o que pode ser custoso – esteja registrado”.28 

Embora a Lei exija o registro da locação, para a oponibilidade da locação ao adquirente do imóvel, não poderá denunciar o contrato o adquirente que tinha conhecimento da cláusula de vigência existente na locação. 

“O direito de resilir pressupõe que o adquirente não saiba da locação pressupõe que o adquirente não saiba da locação entabulada por prazo determinado e com cláusula de vigência Estando o contrato registrado, presume-se juris et de jure o conhecimento do adquirente. Na falta de registro, presume-se juris tantum o desconhecimento, cabendo ao locatário o ônus de provar a ciência do adquirente”, explica Gabriel Seijo de Leal Figueiredo.29  

Ou, como já tivemos a oportunidade de escrever sobre o tema: 

“a cláusula de vigência, sendo ela manifestação de livre vontade das partes contratantes, deve ser respeitada pelo adquirente do imóvel locado, se dela tiver conhecimento, de forma inequívoca, seja por notificação ou outro meio idôneo, anteriormente à aquisição. Isso porque a Justiça não pode prestigiar a má fé ou o inadimplemento contratual, nem amparar contratos fraudulentos que tenham por escopo desconstituir direitos contratuais lícitos anteriores”.30  

Por outro lado, vale lembrar que não cabe indenização ao locatário cujo contrato seja desfeito antes do prazo, em razão da venda do imóvel, se do contrato não constar a cláusula de vigência, assegurado ao locatário o direito de preferência na compra.31  


7. Garantias locatícias

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: (i) caução; (ii) fiança; (iii) seguro de fiança locatícia; ou (iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Além da nulidade da segunda garantia, constitui contravenção penal exigir, em locação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada automaticamente a locação por prazo indeterminado. 

As garantias mais comuns são a fiança e a caução em dinheiro. O seguro fiança, embora mais seguro ao locador (que não fica sujeito à mudança patrimonial do fiador), tem um custo alto e, por essa razão, acaba sendo menos utilizada. 

Pela sua especificidade, também é pouco utilizada a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

A caução pode ser em bens móveis ou imóveis.32 O mais usual é a caução em dinheiro, normalmente equivalente a 3 aluguéis. O valor da caução pode ser abatido do valor do débito do locatário, em caso de despejo com cobrança de multa por descumprimento do contrato.33  

A possibilidade de penhora do imóvel dado em garantia, sob a modalidade de caução, fica afastada quando se tratar de imóvel residencial familiar.34-35

“Os caucionantes gozam da proteção do bem de família legal, norma cogente que, inclusive, impede a renúncia por parte do titular”.36 

A fiança é garantia pessoal, então, todo o patrimônio do devedor responde pela obrigação garantida.37  

É nula a fiança prestada por pessoa casada, sem o consentimento do outro cônjuge, exceto no regime da separação absoluta.38 

O imóvel residencial do fiador não está coberto na proteção especial (impenhorabilidade) dada ao bem de família, conforme a Lei 8.009/1990.39-40

“O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido da legitimidade da penhora sobre bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação”.41 

A fiança, além de pessoal, é garantia personalíssima e se extingue com a morte do fiador, respondendo os herdeiros pelas dívidas já existentes à época do falecimento, até o limite da herança, nos termos do art. 836 do CC.42  

Também se extingue a fiança que esteja vigorando por prazo indeterminado, por manifestação de vontade do fiador. Tal direito de exoneração encontra-se prevista em Lei, devendo ser exercida mediante notificação com aviso prévio, durante o qual permanecerá válida e eficaz a fiança.

 Todavia, como aponta Alessandro Segalla, o direito do fiador de exonerar-se da fiança não é ilimitado “a mora ou inadimplemento do afiançado representa fato impeditivo ao exercício do direito de exoneração da fiança mesmo que a garantia esteja a viger por tempo indeterminado”.43  


8. Extinção da locação, inadimplemento e despejo

O contrato que esteja vigorando por prazo indeterminado poderá ser denunciado a qualquer tempo pelo locador ou locatário, com aviso prévio de 30 dias.

O locatário pode devolver o imóvel locado por prazo certo e resilir unilateralmente a locação a qualquer tempo antes de seu termo final, mediante pagamento da multa contratual,44 proporcionalmente ao prazo decorrido do contrato, ou, na falta desta, a que for judicialmente estipulada. É válida a cláusula que libera o locatário da referida multa.45 

Por outro lado, não pode o locador retomar o imóvel antes de findo o prazo contratual, salvo inadimplemento contratual do locatário. 

Nesta hipótese, deverá o locador ajuizar a competente ação de despejo, com pedido de rescisão contratual e cobrança dos aluguéis em atraso.

A denúncia antecipada pelo locador com base na ausência de pagamento de alugueis, não exclui o direito de o locatário purgar a mora no prazo da contestação da ação de despejo, com vistas a evitar a resolução do contrato. É o que se verifica do art. 62, II da Lei do Inquilinato. 

O despejo do locatário é cabível não apenas na falta de pagamento de aluguéis, mas em outras hipóteses de inadimplemento grave. Se o inadimplemento for de obrigação de menor relevância, deve-se prestigiar o direito à manutenção do contrato, ressalvado, entretanto, o direito do locador a exigir o cumprimento da obrigação e exigir a multa aplicável pelo inadimplemento. 

Cabe despejo liminar, ou seja, com 15 dias para desocupação, independentemente da audiência da parte locatária e desde que prestada pelo locador a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento a falta de pagamento, se a locação estiver sem garantia, por falta de contratação ou pela extinção da garantia, independentemente do motivo.46 

Notas

1 Coisa infungível é aquela que não pode substituir-se por outras, razão pela qual, ao final da locação é o mesmo bem que deve ser devolvido pelo locatário ao locador.

2 PERES, Tatiana Bonatti. Direito agrário: direito de preferência legal e convencional, p. 28.

3 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; e PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 10.

4 “LOCAÇÃO COMERCIAL E PROCESSUAL CIVIL. RENOVATORIA. DECADENCIA.

PETIÇÃO INICIAL. REQUISITOS. AJUIZAMENTO. REGULARIZAÇÃO FINDO O PRAZO.

I - CONSIDERA-SE PROPOSTA A AÇÃO TANTO QUE DESPACHADA PELO JUIZ A PETIÇÃO INICIAL OU SIMPLESMENTE DISTRIBUÍDA, MAS PRODUZINDO EFEITOS QUANTO AO RÉU, INCLUSIVE DE INTERROMPER A PRESCRIÇÃO OU DE EVITAR A DECADÊNCIA, SE VALIDAMENTE CITADO.

II- O TERMO DO PRAZO PARA O EXERCÍCIO DA RENOVATÓRIA E O ULTIMO DIA DO PENÚLTIMO SEMESTRE. ORA, SE O INTERESSADO DEIXOU PARA AJUIZAR A INICIAL NO ULTIMO DIA, DEIXANDO DE SATISFAZER OS REQUISITOS DO ARTIGO 5. DO DECRETO N. 24.150/34, SOMENTE ATENDENDO A DETERMINAÇÃO JUDICIAL DEPOIS DE VENCIDO AQUELE PRAZO, A PARTIR DE QUANDO FOI ORDENADA A CITAÇÃO, EVIDENTEMENTE NÃO SE PODE CONSIDERAR VALIDAMENTE PROPOSTA A AÇÃO, TENDO SIDO FULMINADA PELA DECADÊNCIA. AQUI NÃO SE HÁ DE INVOCAR DEMORA DO APARELHO JUDICIÁRIO, PORÉM DESATENÇÃO DA PARTE” (STJ, REsp 29.281/RJ, 5ª Turma, rel. Min. Jesus Costa Lima, j. 29.03.1995, DJe 24.04.1995, p. 10410).

5 DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, p. 120.

6 “LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONTIDOS NO ART. 51, I, DA LEI 8.245/91.

- O locador de imóvel comercial tem direito à renovação contratual desde que preenchidos, entre outros, os requisitos contidos no art. 51, inciso I, da Lei nº 8.245/91 quanto à existência de contrato escrito por prazo determinado.

- É incabível o pleito renovatário na hipótese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado.

- Recurso especial não conhecido” (STJ, REsp 331.007/RN, rel. Min. Vicente Leal, Sexta Turma, j. 07.02.2002, DJe 04.03.2002).

7 “Locação comercial. Ação renovatória. Soma de mais de dois contratos ininterruptos. Prazo da prorrogação. Período referente ao último contrato.

1. Tratando-se de soma de dois ou mais contratos ininterruptos, o prazo a ser fixado na renovatória deve ser o mesmo do último contrato em vigor, observado o limite máximo de cinco anos.

2. No caso, tendo sido o último pacto estabelecido por dois anos, por esse período deve ser prorrogada a locação na renovatória.

3. Recurso especial do qual, pelo dissídio, se conheceu em parte e ao qual se deu provimento nesse ponto” (STJ, REsp 693.729/MG, rel. Min. Nilson Naves, Sexta Turma, j. 22/08/2006, DJe 23/10/2006).

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - PRAZO DO ART. 51, II, DA LEI Nº 8.245/91.

1. Constatada a continuidade da locação comercial, por meio de sucessivas renovações por quase nove anos ininterruptos, admite-se a "acesio temporis" com vistas à propositura de ação renovatória nos termos do art. 51, II da Lei nº 8.245/91, na medida em que inexistente, na espécie, a interrupção do contrato.

2. Recurso conhecido mas improvido.

(...)

Somente em dezembro de 1994, foi firmado novo contrato pelo prazo determinado de 12 (doze) meses.

Como se vê, desde novembro de 1987, quanto acertada a primeira alteração contratual, até dezembro de 1994, quando foi pactuado novo contrato por prazo determinado, vigoraram com poucas alterações, as mesmas regras do contrato original, firmado em novembro de 1986, podendo-se afirmar que o mesmo estaria valendo por prazo indeterminado.

Assim, não há que se falar em interrupção do contrato, mas tão somente, em sua prorrogação por prazo indeterminado, o que não é vedado pela lei, para efeito de contagem dos sessenta meses ininterruptos de locação” (STJ, REsp 135.402/RS, 6ª Turma, rel. Min. Anselmo Santiago, j. 09.06.1998, DJe 10.08.1998).

8 “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS NO MESMO RAMO DE ATIVIDADE.

TRIBUNAL DE ORIGEM QUE AFASTA A CARÊNCIA DE AÇÃO E JULGA O MÉRITO POR MAIORIA DE VOTOS. CABIMENTO DOS EMBARGOS INFRINGENTES. SÚMULA 207 DO STJ.

1. A jurisprudência desta Corte entende que os embargos infringentes são cabíveis se o acórdão, não unânime, reforma a sentença terminativa e, com base no princípio da causa madura, decide o mérito.

2. A questão preliminar e de mérito se confundem, pois o exercício mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade é requisito para cabimento e para a procedência da ação renovatória de locação (arts. 51 e 71 da Lei n. 8.245/91).

3. Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg no AREsp 238.012/MG, 4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.09.2014, DJe 25.09.2014).

9 Conforme determina o art. 52, § 3º, da Lei.

10 SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do inquilinato comentada, p. 229. 

11 Art. 52, § 1º, da Lei.

12 Nesse sentido, vide, por exemplo, as 3 decisões abaixo: (1) “LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA PRORROGAÇÃO.

OCORRENDO A SOMA DE DOIS OU MAIS CONTRATOS ININTERRUPTOS PARA OBTENÇÃO DO PRAZO LEGAL AUTORIZADOR DA AÇÃO RENOVATÓRIA, O PRAZO DA PRORROGAÇÃO JUDICIAL DA LOCAÇÃO DEVE SER IGUAL AO DO ULTIMO CONTRATO, OBSERVADO O LIMITE MAXIMO DE CINCO ANOS.

ESSA ORIENTAÇÃO E A QUE RESGUARDA, TANTO QUANTO POSSIVEL, A VONTADE DAS PARTES, JA QUE, SE LOCADOR E LOCATÁRIO CONCORDARAM EM LIMITAR O PRAZO DO ULTIMO CONTRATO, NÃO DEVE O JUIZ ARBITRAR PRAZO MAIOR, CONTRA ESSA VONTADE EXPRESSA, NA PRORROGAÇÃO FORÇADA.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO” (STJ, REsp 47.844/RJ, 5ª Turma, rel. Min. Assis Toledo, j. 21.09.1994, DJe 17.10.1994)

(2) “LOCAÇÃO - RENOVATÓRIA - REQUISITOS - PRAZO DO CONTRATO RENOVANDO. SÚMULA 07/STJ.

- O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior, observado o limite máximo de cinco anos.

A fixação do valor locatício foi realizada com base nos elementos dos autos, demandando, para sua revisão, o revolvimento de matéria fática.

Constata-se, portanto, que presente o óbice insculpido na Súmula 07 desta Corte impedindo, nessa parte, a abertura desta instância incomum.

- Recurso não conhecido” (STJ, REsp 195.971/MG, 5ª Turma, rel. Min. Felix Fischer, j. 18.02.1999, DJe 12.04.1999).

(3) “7. A interpretação do art. 51, “caput”, da Lei 8.245/91, portanto, deverá se afastar da literalidade do texto, (..) 8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de “accessio temporis”, dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. 9. Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 (cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia” (STJ, REsp 1.323.410/MG, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado 07.11.2013, DJe 20.11.2013).

13 Regida pelo art. 48 e seguintes da Lei do Inquilinato.

14 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 89.

15 STJ, REsp 1.193.926/RS, 4a Turma, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 03.05.2016.

16 Nesse sentido, a locação pode ser desfeita pelo locatário que não puder exercer a atividade pretendida no imóvel, por culpa do locador, devendo ser indenizado pelas despesas incorridas com a finalidade de desenvolver seus negócios no imóvel locado. “Locação comercial. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos. Locação de espaço destinado à instalação de restaurante. Descumprimento da obrigação do locador de entregar ao locatário o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina. Existência de pendências no Cadin Municipal que impedem a obtenção do alvará de funcionamento. Locatária que sequer iniciou a exploração comercial do imóvel locado por culpa do locador. Reembolso dos valores por ela investidos com a finalidade de implantar seu negócio no imóvel e devidamente comprovados por recibos emitidos pelos prestadores de serviços” (TJSP, Ap. 0148591-75.2012.8.26.0100, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cesar Lacerda, j. 08.11.2016; DJe 10.11.2016).

17 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 65.

18 PERES, Tatiana Bonatti. Temas relevantes de direito imobiliário e responsabilidade civil, p. 209.

19 Nesse sentido, por exemplo, a seguinte decisão: “LOCAÇÃO COMERCIAL –  Ação renovatória –  Descumprimento de obrigações contratuais pela locatária –  Sentença de improcedência –  Apelo da autora –  Pessoa física locatária –  Contrato que não prevê autorização para utilização do imóvel pela pessoa jurídica da qual o locatário é sócio –  Inaplicabilidade do art. 51, §2º, da Lei nº 8.245/91 –  Retirada do sócio –  Continuidade da utilização do imóvel pela pessoa jurídica sem notificação do locador –  Infração contratual –  Art. 71, II, da Lei nº 8.245/91 –  Contrato de locação não renovado –  Apelação desprovida” (TJSP, Ap. 0043484-79.2011.8.26.0002, 29ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 11.05.2016; DJe 12.05.2016).

20 Parágrafo único do art. 32 da Lei.

21 STJ, REsp 475132/PR, 4ª Turma, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 15.05.2003.

22 Precedentes nesse sentido: (i) STJ, RESP 1.554.437/SP, 3ª Turma, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 02.06.2016; e (ii) STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 1.391.478/SP, 3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villa Bôas Cueva, j. 19.05.2016.

23 A esse respeito: “PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E   REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM.  MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO. 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2.  O art.  27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário  a)  efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade  do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda  do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação. 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6.  Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura e compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis” (STJ, REsp 1.554.437/SP, 3ª Turma, Min. João Otávio de Noronha, DJe 07.06.2016).

24 Nesse sentido, vide (i) STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.300.580/RS, 4a Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 10.03.2016; e (ii) STJ, REsp 578.174/RS, 5ª Turma, rel. Min. Arnaldo esteves Lima, j. 12.09.2006.

25 PERES, Tatiana Bonatti. Direito agrário: direito de preferência legal e convencional, p. 167.

26 Idem, p. 254.

27 Art. 8 da Lei.

28 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 29.

29 FIGUEIREDO, Gabriel Seijo Leal. Contrato de fiança.

30 PERES, Tatiana Bonatti. Temas relevantes de direito imobiliário e responsabilidade civil, p. 174. 

31 Nesse sentido já decidiu o STJ no REsp 745504/SP, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 12.09.2006: “1. A ausência de cláusula no contrato prevendo a continuidade da locação em caso de alienação, somada ao fato de que o locatário voluntariamente não exerceu seu direito de preferência para a compra do imóvel, afasta a responsabilidade do locador por perdas e danos. 2. O art. 8º da Lei 8.245/91, que assegura ao locador o direito de alienar o imóvel no curso da locação, atendidos os pressupostos ali elencados, exceção à regra do art. 22, II, da mesma lei, que, por sua vez, garante ao locatário, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado”.

32 Acerca da caução como garantia locatícia, remetemos o leitor para: PERES, Tatiana Bonatti. Temas relevantes de direito imobiliário e responsabilidade civil, pp. 141-159.

33 Conforme já se decidiu: “LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. 1. Devida a multa moratória se ela constou expressamente no contrato firmado entre as partes. 2. O valor pago a título de caução deve ser abatido do valor do débito” (TJSP, Ap. 1025679-91.2014.8.26.0002, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Felipe Ferreira, j. 28.07.2016; p. 29.07.2016).

34 Quanto a impenhorabilidade do bem de família em se tratando de caução, em contratos de locação, vide: STJ, AgRg no REsp 1.334.693/SP, 3a Turma, rel. Min. Sidnei Beneti, j. 25.06.2013.

35 Conforme TJSP, AI 2014781-03.2017.8.26.0000, 30a Câmara de Direito Privado, rel. Des. Andrade Neto, j. 22.02.2017: “Quem espontaneamente oferece bem de família para garantia de débito, abdica da proteção legal conferida pela cláusula de impenhorabilidade. Ademais, a caução real prestada nada mais é senão uma hipoteca, o que faz incidir à espécie o art. 3o, V, da Lei n. 8.009/90, que diz ser inoponível a impenhorabilidade do bem de família nos processos para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.”.

36 TJSP, AI 2191096-17.2016.8.26.000, 35ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Artur Marques, j. 23.01.2017.

37 Para aprofundamento do tema da fiança, remetemos o leitor para: (i) FIGUEIREDO, Gabriel Seijo Leal. Contrato de fiança; e (ii) SEGALLA, Alessandro. Contrato de fiança.

38 Art. 1.647, III, CC.

39 Conforme a Lei 8.009/1991: 

“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

(...)

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 

(…) 

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”   

40 Sobre o tema, remetemos o leitor para PERES, Tatiana Bonatti. Direito à moradia e a penhorabilidade do bem de família do fiador. Revista de direito privado, nº 42, pp. 71-90.

41 STJ, AgRg no RESP 377.768/RJ, 3ª Turma, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27.06.2016.

42 Nesse sentido, já se decidiu: (i) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. Fase de cumprimento de sentença. Fiança. Penhorabilidade do bem de família do fiador. Inteligência do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990. Peculiaridade do caso em análise que impossibilita a penhora do bem de família. Morte dos fiadores. Sucessão. Herdeiros que respondem pela obrigação até o limite da herança. Inteligência do art. 836 do Código Civil. O contrato de fiança é personalíssimo. Não transmite esta condição de fiador do contrato de locação aos seus herdeiros. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.” (TJSP, AI 2242951-69.2015.8.26.0000, rel. Azuma Nishi, Assis; 25ª Câmara de Direito Privado, julgamento: 18/02/2016; DJe 23/02/2016); e (ii) “Civil. Locação residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança de aluguéis e acessórios da locação. Sentença de procedência. Pretensão à reforma manifestada por uma das corrés (que ingressou no polo passivo na qualidade de herdeira do fiador). Viabilidade, em parte. Legitimidade passiva ad causam. Situação definida em precedente acórdão. Fiador falecido. Embora a corré alegue que a demanda deveria ter sido proposta contra o espólio, no caso, não há ação de inventário em curso, razão por que se entendeu que todos os herdeiros devem integrar o polo passivo da lide (art. 12, § 1º, do CPC e art. 1.784 do CC/2002). Apelo desprovido nesse aspecto. Limitação da responsabilidade ao tempo do falecimento do fiador. Apelo provido nesse particular, considerando-se que a fiança tem caráter personalíssimo e se extingue com a morte do fiador ou do afiançado. Aplicabilidade do art. 836 do Código Civil. Consideração de que a herdeira do fiador não sucede o de cujus na condição de garante; a responsabilidade da herdeira se limita às obrigações assumidas pelo fiador até sua morte, sem que as forças da herança sejam ultrapassadas. Sentença parcialmente reformada nesse particular. Ônus da sucumbência explicitados. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJSP, Ap. 0323500-33.2006.8.26.0577, 27ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mourão Neto, j. 29.03.2016, p. 31.03.2016).

43 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; e PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 183.

44 Usualmente fixada em 3 aluguéis, salvo em locação de espaços em shopping centers, usualmente fixada em 10 aluguéis, ou nos contratos de built to suit, que pode ser fixada no valor da totalidade dos aluguéis vincendos, conforme permite o art. 54-A da Lei.

45 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 16.

46 Nesse sentido, por exemplo, há se decidiu: “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. Possibilidade de deferimento da medida na forma liminar, uma vez que preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, ante o não pagamento dos aluguéis e da falta de garantia. Acervo probatório que se mostra suficiente para a convicção necessária. Pleito de revogação da medida sem elementos plausíveis que isto justifique. Recurso provido” (TJSP, AI, 2097542-96.2014.8.26.0000, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, j. 23.09.2014, DJe 23.09.2014).

Referências

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2014.

FIGUEIREDO, Gabriel Seijo Leal. Contrato de fiança. São Paulo: Saraiva, 2010.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2016.

SEGALLA, Alessandro. Contrato de fiança. São Paulo: Atlas, 2013.

PERES, Tatiana Bonatti; FAVACHO, Frederico (orgs.). Temas relevantes de direito do agronegócio. São Paulo: Chiado, 2017. Volume I.

PERES, Tatiana Bonatti. Direito agrário: direito de preferência legal e convencional. São Paulo: Almedina, 2016.

__________________. Direito à moradia e a penhorabilidade do bem de família do fiador. Revista de direito privado, nº 42. São Paulo: 2010. 

__________________. Temas relevantes de direito imobiliário e responsabilidade civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2015. 

SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do inquilinato comentada. 7. ed.  Rio de Janeiro: GZ, 2012.

Citação

PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial

Edições

Tomo Direito Comercial, Edição 1, Julho de 2018